Оценка недвижимости — изменения с новым законом

Оценка недвижимости — изменения с новым законом

Есть такая поговорка: “Новая метла по-новому метет”. Добралась наша обновленная “метла” в виде Верховной Рады и до правил оценки недвижимости при ее продаже. Так, законопроект 2047-Д 11 ноября был принят в первом чтении. Да еще и депутаты проголосовали за сокращение срока подготовки ко второму чтению, что делает этот законопроект еще ближе к статусу “принят”.

Полное его название — “О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества”. Обширно и громко, не так ли? Но нас интересуют фактические изменения, которые он привнесет в процесс оценки недвижимости. В частности, отмена посредников.

Как происходит оценка недвижимости сейчас

оценка недвижимости в Киеве

Начнем с того, что оценка недвижимости при продаже объекта обязательна. Это нужно для контроля налоговых поступлений. Именно оценка недвижимости контролирует размер налога с каждой конкретной сделки. Ведь доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены в договоре купли-продажи, но не может быть ниже оценочной стоимости.

В свою очередь, все отчеты об оценке обязательно должны регистрироваться в Единую базу, созданную Фондом госимущества.

На этом моменте с 2018 года в схеме появляются посредники — частные электронные площадки. Их задача — дополнительная проверка отчета об оценке, внесение его в Единую базу и предоставление сведений из нее.

Перед заключением сделки нужно загрузить результат оценки в специальный модуль, который просчитывает стоимость объекта продажи. Если стоимость квартиры или дома, выданная модулем такой площадки, совпадает с результатом оценки, то отчет загружается в Единую базу. А вот в случае несовпадения, нужно либо проводить заново расчеты, либо платить налог с большей суммы.

Весь этот процесс ложится либо на плечи агентства недвижимости, либо на субъекта оценочной деятельности, к которому обратился для оценки продавец. А владелец недвижимости должен оплатить услуги такой площадки-посредника.

Как уже стало понятно, стоимость услуг этих электронных площадок платная — около 1800 гривен за каждую проверку модулем и регистрацию. А всего таких площадок с доступом к Единой базе четыре:

  • «Оценка. Online»;

  • Профессиональная оценка (компания «О закупках»);

  • «Экспресс Оценка» (компания «Акцепт-онлайн»);

  • Реестр оценка (информационно-консалтинговый центр АСБОУ).

Учитывая количество сделок купли-продажи, можно только представить, какой доход имеют эти частные электронные площадки на проверках. А вот результативность такого посредника для целей налогообложения вызывает вопросы. Ведь помимо высокой стоимости самой услуги, результаты модулей бывают далеки от реальности.

Какие изменения вносит новый закон

объекты недвижимости

Собственно, законопроект убирает из процесса оценки недвижимости эти электронные площадки, которые предоставляют посреднические услуги. Более того, продавец недвижимости сможет и вовсе при желании отказаться от услуг оценщика.

Владелец сможет самостоятельно оценить объект и зарегистрировать отчет в Единой базе

По упрощенной модели владелец может самостоятельно провести автоматическую оценку недвижимости и зарегистрировать ее в Единой базе. То есть любой человек будет иметь возможность самостоятельно зайти в модуль Фонда госимущества, заполнить данные своего объекта и автоматически получить результат оценки. 

Если с результатом владелец согласен, он получает справку об автоматической оценке и на ее основании может совершить сделку по объекту. В случае, если собственник не согласен с автоматической оценкой, он может обратиться к оценщику для проведения оценки в общем порядке и ее регистрации в базе. При этом сумма оценщика не может отличаться более чем на 25% от той, что установлена модулем.

Стоимость регистрации отчетов

За регистрацию отчетов об оценке и внесение информации в Единую базу отчетов об оценке нужно будет заплатить 10% от установленного прожиточного минимума для трудоспособных. Он с 1 декабря будет составлять 2102 гривны . То есть около 210 гривен за регистрацию вместо 1800 при участии частной электронной площадки ныне. 2,5% от прожиточного минимума будет составлять стоимость формирования справок.

Информация из Единой базы отчетов об оценке будет открытой

Предусмотрено автоматическое обнародования всей информации об объекте недвижимости и его стоимости в режиме открытого, не авторизованного доступа с возможностью загрузки (кроме сведений, составляющих персональные данные заказчика отчета или собственника имущества в соответствии с Законом Украины "О защите персональных данных»).

Что касается нотариусов, они будут иметь право бесплатного доступа к Единой базе для проверки справок и отчетов об оценке объектов недвижимости с целью заключения по ним сделок. Все отчеты в Единой базе будут храниться в электронной форме.